财务进绿档，业绩高增长，大发地产的成长密码

去年开始，三道红线压顶，如何在求发展和严监管中寻得均衡是摆在房企面前的首要命题。

日前，大发地产在线上业绩会上，率先交出了自己的成绩单这是一份堪称范本的答卷截至2020年，大发地产净负债比率下降17个百分点至61%，剔除预收账款的资产负债率降至69%，现金短债比与2019年持平，为1.4

三项指标零踩线，大发地产成功步入绿档。

与此同时，这家新贵房企依然在高速发展，保持强劲盈利能力的同时，大量优质土储布局也让市场对于大发地产的下一站有了很多的期待。

大发地产为何能又快又稳透过一片数字矩阵我们似乎能找到其业绩密码

核心区域优势显著

限价政策下房企的盈利空间进一步被压缩，毛利下行成为常态，大发地产却凭借产品端的优势逆势实现量价齐升。

日前，大发地产发布2021年前6个月未经审核营运数据公告显示，今年1—6月，大发地产与附属公司及联营公司实现累计合同销售金额约258.09亿元，较2020年同期上升约130%，累计合同销售面积约159.04万平方米，平均销售价格约为每平方米16228元

在克而瑞研究中心正式发布《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，其中，大发地产位列全口径销售榜第70位并且，据统计，大发地产已经完成全年目标销售额的约71.7%，目标完成率行业领先

在2020年业绩发布会公告中，其合同销售额约为303亿元，同比增长44%，合同销售面积约205万平方米，同比增长32%，合同销售均价为14826元/平方米，同比增长9%。

报告期内，大发地产实现营收91.88亿元，同比增长24%，公司净利润同比增长19%至7.15亿元，毛利润则同比增长13%至19.18亿元。

数据显示，2020年，大发地产来自长三角的合同销售额占比达到88.3%，来自成渝都市圈的占比则为1.9%

从拿地情况来看，大发地产依然在不断巩固自己核心区域的优势2020年，大发地产全年新增22个项目，新增总建筑面积约279万平方米其中，74%的新增面积位于长三角，剩余26%则位于成渝都市圈

管理层在会上透露，目前大发地产在长三角地区已经进入了21个城市，公司在长三角及成渝都市圈运营的项目数量达到83个截至2020年末，大发地产总土储约670万平方米，总土储货值约1000亿元，长三角占比超80%，成渝都市圈土储货值占比则为12.5%

进入2021年，大发地产继续在土地市场精准狙击公司一季度先后获取了温州，丽水等地这也是大发地产首次进入丽水，我们2020年在丽水参拍了二宗地，这次终于成功获得该项目，可以说是水到渠成，瓜熟蒂落

按照规划，大发地产战略布局将调整为1+1+X，长三角和成渝地区是我们的经营基地，是深耕的地区但在未来的发展中，我们也会择机进入其他区域，管理层在会上表示

冲击360亿销售目标

在深耕长三角和成渝都市圈的定位下，大发地产将其2021年的销售目标定为360亿元，较2020年增长18.81%。

在行业增速放缓的情况下，大发地产依然在寻求高质量下的高增长。

对于这个目标，管理层显得颇具信心，甚至认为这是个较为保守的数字其信心一方面来自于2020年向上的业绩和向下的负债指标，另一方面则来自于公司的城市分布及可售货值

按照首席执行官兼执行董事廖鲁江的设想，包括南京周边，扬州，镇江在内的苏中地区2021年会有一些亮眼的表现，而成都地区在2021年的业绩中将会是一个重要的新增长点。

关于可售货值的情况，廖鲁江在业绩会上透露称，2021年大发地产的可售货值大约在650亿元左右，其中新增供货有520多亿元若按时间分割，2021年上半年的销售情况可占公司整体供货的55%

二，三季度是高峰，这个和我们对市场的判断以及市场的时间点是匹配的也就是说，我们销售的高峰期是第二和第三季度，这两个季度占到73%，廖鲁江如是说道

这也意味着全年去化达55%即可实现销售目标，对于大发地产来说不难实现据统计，截止2021年6月30日，大发地产已经完成全年目标销售额的约71.7%，目标完成率行业领先可以预见，到年底再次超额完成业绩不难并不困难

除了对既有区域的深耕，保持高周转也是大发地产的发展策略之一据管理层透露，大发地产目前的项目平均开盘周期为5.7个月

快速的回款一定程度上保证了大发地产的现金流水平截至2020年，该公司总现金约为73亿元，同比增长55%，在总资产中的占比超20%

大发地产同期债务总额为126.5亿元，来自银行方面的借款数额为50.4亿元，占比近40%该公司银行总授信额度约250亿元，未使用额度为116亿元

债务结构持续优化

与此同时，大发地产的债务结构也在持续优化。

截至去年底大发地产中长期债务的占比达到60%，短期偿债压力较小其中，2年期债务的占比为36%，3—5年以及5年以上的债务占比分别为12%

业绩会上，谈及信托融资两压一降对公司的影响，大发地产管理层直言，对公司的融资和业务压力不大。

管理层表示，大发地产在2020年初便主动调整境内外融资比例截至2020年，公司在境外融资的比例约为44%，境内占比则为56%，比例相对较为均衡另一方面，大发地产于2019年开始降低信托类的融资，公司信托规模在2020年末仅占融资余额的8%公司境内的融资主要是以银行长期限的开发贷为主，超过了境内融资余额的70%一方面大幅降低了我们的融资成本，另外一方面也优化了我们的负债结构，公司的抗风险能力也更强

大发地产在2020年与多家银行开启了战略合作，公司在积极管理和优化债务结构，以保持绿线经营状态大发地产管理层在业绩会上坦言

廖鲁江也表示，保持绿线经营是大发地产实现稳健经营，提速增效的基本保证，改善财务结构，降低财务费用，这样才能持续改善我们的毛利率和净利率。

年报数据显示，大发地产2020年毛利率约为21%按管理层设想，未来公司仍将保持毛利率在20%以上

为了提升毛利率，大发地产提出了一系列措施:包括持续加强投资研判能力，打造产品力，提升产品性价比，提升采购效率，降低成本，实现营销管理和管理团队的集约化，持续降低融资成本。